5.382.474 hipotecas vivas en España y con un importe medio de 126.000€. Este es el balance actual del sistema hipotecario español. Pero a partir del pasado 16 de Junio nada será igual con la Nueva Ley Hipotecaria.

Los expertos coinciden en que la norma favorece la transparencia y la protección al cliente, pero también esperan que los bancos trasladarán los nuevos costes a los tipos de interés y elevará los requisitos de solvencia de los clientes para minimizar riesgos.

Esto generará una gran criba al acceso al crédito hipotecario que tan arraigado está en la cultura española.  Jóvenes y clientes con rentas bajas, verán incrementadas sus dificultades para acceder a hipotecas.

Tres años largos de negociaciones y una tramitación en extremis para su aplicación, ante amenazas de sanciones europeas, colocan a España en el último país de la unión en aplicar las nuevas directrices acordadas en el seno de la unión europea.

Luces y sombras

Queremos poner un poco de luz a las novedades que trae esta nueva Ley, tras ver la reacción de los distintos agentes a su entrada en vigor.

1º – Aplicación:

            Se aplicará sobre los nuevos contratos de préstamos hipotecarios siendo el objeto del contrato un inmueble residencial o cuando la finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre inmuebles construidos o por construir, siempre que el  prestatario, fiador o garante sea persona física.

            El momento de aplicación de la nueva Ley es a partir del 16 de Junio o en los casos en los que iniciado el proceso, con anterioridad a dicha fecha, no se hubiese acreditado el acuerdo previo a las condiciones sujetas a la anterior Ley.

2º- Objetivos:

              Esta ley hipotecaria nace de la intención, por parte de las autoridades europeas, de incrementar  la protección de los consumidores. Tras las consecuencias de la crisis inmobiliaria, de la que aún nos estamos recuperando, se busca una mayor comprensión por parte de los consumidores, de los puntos que se comprometen a la firma de un contrato hipotecario. Se pretende protegernos de cláusulas abusivas ya por todos conocidas.

3º- Normativa

              Se vuelve más estricta para ambas partes del contrato. El cliente debe cumplir unos requisitos de solvencia más estrictos. Con ello se busca evitar que la gente contrate algo que no pueda hacer frente.  Por parte del lado de la banca está obligada a entregar con un plazo de 10 días previos a la firma del contrato, una copia completa del mismo, para su estudio pormenorizado por parte del cliente.

4º – Nuevo procesos, nuevas responsabilidades

              Realizada la aprobación fehaciente de ambas partes a la realización del contrato, la entidad remite al notario vía telemática la información del préstamo. Este está obligado a cerciorarse que el cliente ha recibido la documentación con la antelación debida y que se ha prestado el asesoramiento e información personalizada sobre las cláusulas del contrato. Para este fin realizará un test con el que contrastará los conocimientos del cliente sobre las condiciones del contrato.

5º – Cláusulas abusivas

Se eliminan por ley hipotecaria toda  cláusula referidas a fijar un suelo al interés aplicado al préstamo, que solo beneficiaban a la entidad.

              El cliente no tiene obligatoriedad de contratar con la entidad con la que firma la hipoteca. Si es cierto que, como “arma comercial” las entidades bonifiquen el tipo de interés aplicado si el cliente contrata productos como el seguro de hogar o planes de pensiones.

Las comisiones por amortización anticipada (parcial o total) se verán limitadas por la ley hipotecaria. Si hablamos de hipotecas con tipo variable, el máximo será de 0,25% sobre capital amortizado los 3 primeros años y del 0,15% durante el resto de la vida del préstamo. Si hablamos de tipo fijo, la comisión máxima será del 2% en los 10 primeros años y del 1,5% en el resto del crédito.

6º- Los gastos

Es la modificación que más líneas se han dedicado en los medios de comunicación. Los gastos de notaría, registro, gestoría y del polémico Impuesto de Actos Jurídicos Documentados serán afrontados por la entidad. El cliente, por su parte, sólo tendrá que asumir los costes de tasación.

7º – Impagos

              Los desahucios por impago se endurecen al iniciarse el proceso solo cuando haya doce cuotas impagadas o se alcance el 3% del capital en la primera mitad del préstamo y a partir de la segunda mitad, se alcancen 15 cuotas o el 7% del importe pendiente.

Las consecuencias estimadas es que los clientes se ahorrarán de media entre 500 y 1.000 € en la firma de la hipoteca. Pero ello no supone que esto lo asuma la entidad. Los nuevos gastos a asumir, la reducción de las comisiones y el pago de impuestos, supondrá un incremento de los tipo de interés a aplicar a la hipoteca.

Podríamos llegar a pensar que el consumidor obtiene una mayor protección al mismo precio, pero el efecto de un leve encarecimiento del tipo de interés, prolongado en toda la vida del préstamo, supondrá, en muchos casos un desembolso mayor que el haber hecho frente a los gastos que hasta ahora se aplicaban.

Lo que si es cierto que estas modificaciones limitarán en gran medida la concesión de préstamos hipotecarios.  Harán más estable y seguro el sistema hipotecario al ser más riguroso el proceso de estudio y concesión, evitando caer en errores del pasado más reciente.

¿Entonces ahora qué pasa?

La teoría está muy bien, pero a efectos prácticos, esta nueva norma trae con sigo nueva documentación, requisitos y plazos que vamos a intentar exponerlas con un ejemplo.

Imaginemos que una pareja de Porcuna ha decidido adquirir una casa a las afueras. Ambos trabajan, tienen pocos préstamos o deudas y cuentan con la posibilidad de tener avalistas. Vamos a ver cómo les afecta las novedades de la nueva Ley Hipotecaria.

¿Qué pasa ahora si pido una hipoteca?

La ley obliga al banco, antes de cualquier concesión,  realizar un estricto test de solvencia y viabilidad futura de la operación. Nuestra  pareja  de Porcuna entra en el banco de toda la vida y solicita una hipoteca para la compra de esa casa que tanto les gusta en Porcuna. En el primer momento tienen que pasar un test y  si uno de los miembros no cumple los requisitos establecidos por la entidad no tendrán acceso a la hipoteca.  Sólo les quedará visitar el resto de entidades y ver si en alguna, alcanzan los mínimos establecidos para simplemente estudiar la viabilidad.

Sigamos con el supuesto. Esta pareja de Porcuna cumple con los requisitos iniciales de solvencia, trabajo o disponen de un avalista. Estos requisitos mínimos, establecidos por cada entidad,  serán razonables y no podrán ser inalcanzables.  La entidad les concede la hipoteca. Pero a partir de ahora nuestra pareja de Porcuna se verá analizada periódicamente por la entidad que actualizará la información para conocer si se ha visto modificada la solvencia y viabilidad de la operación. Este análisis será registrado y será supervisado por el Banco de España. 

Para la concesión se valorará en mayor medida la relación entre el valor del inmueble y el importe concedido o el grado de endeudamiento respecto a ingresos de nuestra pareja de Porcuna.

Más documentación y mejor

Nuestra pareja de Porcuna tendrá que conocer dos nuevos documentos que les afectará en el proceso de formalización de la hipoteca. FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)  y FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas).

Resumiendo,  la FEIN incluye la información personalizada de la hipoteca.  La comisión que percibe el prestamista, el importe, duración y la moneda en que se firme la hipoteca en Porcuna.

Por su parte la FIAE contendrá los datos sobre cláusulas o elementos relevantes como el reparto de gastos del préstamo.

El banco también debe aportar al cliente el cuadro de amortización del tipo de interés del préstamo, además del importe de cada cuota y su periodicidad. Importante para nuestra pareja de Porcuna será conocer como variará el interés de la hipoteca ante diferentes escenarios de evolución en los tipos de interés. Esta será incluida en la documentación que el banco está obligado a facilitar en la negociación.

Sin prisas pero sin pausas

El banco enviará toda la documentación relacionada con la hipoteca, a nuestra pareja de Porcuna, 10 días antes de la escritura. El cliente tiene que recibir de forma fehaciente toda esta documentación. El plazo ha sido un aspecto tan relevante para los reguladores que, si se demuestra que la hipoteca se ha firmado antes de esos 10 días, será declarada nula. La idea es que el cliente use ese tiempo para consultar, preguntar y repreguntar cualquier duda sobre el préstamo que está a punto de firmar.

Elegir el notario

Con la nueva norma, podrás elegir el notario que velará por el correcto desarrollo del proceso de concesión de la hipoteca. Nuestra pareja de Porcuna, una vez elegido el notario de su confianza, le visitará una primera vez en los diez días previos a la firma de la escritura. En esta visita, como anteriormente indicamos, aquel contrastará que la información que transmite la entidad sea la correcta y que nosotros la entendamos al 100%. En caso de que no se cumpliese alguna de los dos procesos, se paralizaría la concesión.

El nuevo proceso que debe realizar el notario no conlleva coste alguno para nuestra pareja de Porcuna. Emitirá su acta notarial, dejando constancia de las preguntas y respuestas que ha realizado al cliente, así como las explicaciones añadidas. Si en alguna de las visitas el notario no realizase correctamente sus funciones, podría ser sancionado al respecto.  

Nuestra pareja de Porcuna se encontrará con más documentación en el notario con la nueva Ley Hipotecaria.  Tanto el proyecto de contrato del préstamo, la FEIN, la FiAE, la simulación de las cuotas periódicas (con los diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés) y  los gastos asociados a la escritura pública del crédito, será enviado telemáticamente por la entidad.  

La siguiente visita será ya la propia firma de la hipoteca, siguiendo el procedimiento que hasta la fecha se venía realizando.  Una vez redactada y firmada el acta notarial, se inicia la llamada fase contractual. En ella se realiza la autorización de las escrituras de la compraventa y del préstamo. Si nuestra pareja de Porcuna no ha resuelto sus dudas con anterioridad a este último paso, tendrá que acogerse a lo allí firmado.

Firmada la hipoteca, los cambios y cancelaciones también tienen novedades.

La nueva Ley Hipotecaria  ha facilitado el proceso de modificación, negociación de nuevas condiciones o la cancelación de la misma. Muestra de ello es que, si nuestra pareja de Porcuna quisiera realizar una subrogación o novación, durante  los 3 primeros años, solo tendría que abonar una comisión máxima del 0,15% del capital reembolsado. Pasado este plazo, no tendrían que abonar comisión alguna.

Si nuestra pareja de Porcuna hubiese tenido su hipoteca firmada con anterioridad al 16 de Junio, también podría  beneficiarse de los límites de comisiones en casos de subrogación o novación del préstamo.  El resto de modificaciones, al tratar aspectos en la concesión del préstamo, no podrían beneficiarse.

Pagamos las consecuencias

Como decíamos al principio del artículo, hemos querido dejar un poco de tiempo para ver las reacciones de las entidades. Si habíamos  constatado que, las entidades habían comenzado a modificar las condiciones de sus préstamos, con anterioridad a la entrada en vigencia a la norma, incrementando los mismos. Esta tendencia se ha mantenido estos primeros días y según el informe del Banco de España, este incremento ha llegado a 30 puntos básicos, es decir el tipo de interés aplicado se ha incrementado en 3 décimas.

Esta situación es anómala respecto al resto de miembros de la Unión Europea que también ha aplicado novedades en sus respectivas Leyes Hipotecarias, siguiendo las mismas pautas que la española. En el resto de países no se ha visto un incremento, al menos tan salientable, como el caso de España. También es cierto que España está demostrando un mejor comportamiento macro económico que resto de Europa con crecimientos cercanos al 0,8% trimestral, lo que confiere una fortaleza que en el resto de países no se está constatando.

Esperamos que os haya servido un poco de guía para entender mejor la nueva Ley Hipotecaria que recientemente ha entrado en vigor. A partir de ahora se inicia un nuevo proceso en el que tendrán cabida consultas, requerimientos, denuncias por incumplimientos y un sinfín de novedades que nos obligarán a estar al día para atender las solicitudes de información de todos nuestros clientes.